熬下去扛起来前途坦荡丨北京第二批集中供地深
更新时间: 2021-10-17

  月13日,北京二次土拍现场竞拍结束,结果清理之中、意料之外,随着市场行情逐渐变冷,房企开始精打细算、谨慎拿地。北京作为首都,市场的购买力仍在,但是在推出的43宗地块中,26宗因无房企报名,将延期至第三批出让,17宗成交地块中,平谷1宗招标地块于9月26日由北京建工摘得,剩余16宗挂牌地块,仅海淀东升镇2宗住宅用地经过激烈竞拍最终进入竞高标环节,其余地块当日成交,与北京首批”火热“土拍情形也形成鲜明对比。

  今年受房地产行业政策调控影响,特别是资金端银行“两个集中度“的限制效果开始显现,多家银行出现房贷额度不足,周期放款拉长。进入2021下半年,全国销售市场明显转冷。北京出现了六月份的火热之后,成交持续走低。同时受开发商债务违约,房企暴雷影响,购房者购房交付风险增加,再加上部分城市的降价效应,购房者观望情绪明显。北京首批集中供地项目也已陆续入市,项目扎堆叠加政策严格,去化效果一般,也加剧了房企对后市的悲观情绪。

  为避免房地产行业对金融产生系统性风险,国家陆续出台房地产”三档四线“以及银行贷款”两个集中度“,从资金端精准调控,要求开发商去负债,降杠杆。随着政策的执行,房企外部融资难度加大,部分以”高杠杆、快周转“为特点的开发房企因此出现现金流周转不灵,债务违约等经营性危机。在首批集中供地中,部分试点城市土拍激烈,随后出台土拍新规,房企拿地金额不得超过年度销售额的40%的限制。同时多城在二批土拍规则中明确规定,要求参拍企业利用自有资金拍地。这些规则提高了房企土拍门槛,造成企业拿地资金受限。

  相较于首批集中供地,北京二批次供地成色相对不足。主要体现三个方面:其一多数地块位置偏远,配套不足。相较于首批集中供地中,二批次供应量尽管大增,其中供给建面增加43.76%,呈现放量状态,但从区位分布看,六环环外围偏远地块较多,配套不足。其二,部分地块尽管较为热门,但若周边竞品相对较多,房企拿地后去化压力较大。比如大兴旧宫地块,位于北京“三城一区”的亦庄经济技术开发区,区域位置优越。在首批供地中受到热捧(地价触底),但此次土地出让中因无房企报名而遇冷,部分原因在于楼盘扎堆,现存项目达9个,且地块项目入市指导价7万/m 2 ,高于多数项目均价(6万/m 2 左右),价格优势不足。当前房企更愿拿去化效果良好地块,以便快速回笼现金流保障自身“生存“。其三,当前已经进入四季度,受冬施影响,项目开发周期相对延长,入市销售周期将会放大,影响房企“现金流“过冬。

  如今像北京这样的热点试点城市二次土拍集体遇冷,房企参与积极性下降、多数躺平。这也一定折射出房企当下的艰难生存现状。在市场、政策的双重压力下,房企怎么办?亿小北认为,与其押注政策的宽松,不如企业把精力转向自身,以熬下去的精神、扛起来的担当,去开辟自身的坦荡前途。这是因为:

  自2016年开始,国家开始收紧政策,但只是从购房端进行调控,给房企留出了一定的空间与时间予以调整,但一些房企依然通过走“高杠杆、快周转“模式进行规模扩张,加大潜在风险。而另一批房企则开始注重经营风险,稳健发展,保持战略定力。例如中海地产,2021年上半年在房企融资难度普遍加大的背景下,其加权平均融资成本3.6%,远低于行业平均融资成本。在北京首批29宗的集中供地中,中海报名18宗(独拍16宗)并缴纳大量保证金,面对火热的现场竞拍,利润空间的收窄,鲜有举牌。在全国二次土拍整体遇冷的情况下,大举出手,斩获众多优质地块。万科在2018年就提出要“活下去”、紧抓现金流,并将回款率重点纳入销售指标,“稳”字当头,位列头部绿档房企。在2021年半年业绩报中,现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%,连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。因此,稳健发展,是房企熬过冬天的首选措施。

  10月13日,北京二次土拍现场竞拍结束,结果清理之中、意料之外,随着市场行情逐渐变冷,房企开始精打细算、谨慎拿地。北京作为首都,市场的购买力仍在,但是在推出的43宗地块中,26宗因无房企报名,将延期至第三批出让,17宗成交地块中,平谷1宗招标地块于9月26日由北京建工摘得,剩余16宗挂牌地块,仅海淀东升镇2宗住宅用地经过激烈竞拍最终进入竞高标环节,其余地块当日成交,与北京首批”火热“土拍情形也形成鲜明对比。

  今年受房地产行业政策调控影响,特别是资金端银行“两个集中度“的限制效果开始显现,多家银行出现房贷额度不足,周期放款拉长。进入2021下半年,全国销售市场明显转冷。北京出现了六月份的火热之后,成交持续走低。同时受开发商债务违约,房企暴雷影响,购房者购房交付风险增加,再加上部分城市的降价效应,购房者观望情绪明显。北京首批集中供地项目也已陆续入市,项目扎堆叠加政策严格,去化效果一般,也加剧了房企对后市的悲观情绪。

  为避免房地产行业对金融产生系统性风险,国家陆续出台房地产”三档四线“以及银行贷款”两个集中度“,从资金端精准调控,要求开发商去负债,降杠杆。随着政策的执行,房企外部融资难度加大,部分以”高杠杆、快周转“为特点的开发房企因此出现现金流周转不灵,债务违约等经营性危机。在首批集中供地中,部分试点城市土拍激烈,随后出台土拍新规,房企拿地金额不得超过年度销售额的40%的限制。同时多城在二批土拍规则中明确规定,要求参拍企业利用自有资金拍地。这些规则提高了房企土拍门槛,造成企业拿地资金受限。

  相较于首批集中供地,北京二批次供地成色相对不足。主要体现三个方面:其一多数地块位置偏远,配套不足。相较于首批集中供地中,二批次供应量尽管大增,其中供给建面增加43.76%,呈现放量状态,但从区位分布看,六环环外围偏远地块较多,配套不足。其二,部分地块尽管较为热门,但若周边竞品相对较多,房企拿地后去化压力较大。比如大兴旧宫地块,位于北京“三城一区”的亦庄经济技术开发区,区域位置优越。在首批供地中受到热捧(地价触底),但此次土地出让中因无房企报名而遇冷,部分原因在于楼盘扎堆,现存项目达9个,且地块项目入市指导价7万/m 2 ,高于多数项目均价(6万/m 2 左右),价格优势不足。当前房企更愿拿去化效果良好地块,以便快速回笼现金流保障自身“生存“。其三,当前已经进入四季度,受冬施影响,项目开发周期相对延长,入市销售周期将会放大,影响房企“现金流“过冬。

  如今像北京这样的热点试点城市二次土拍集体遇冷,房企参与积极性下降、多数躺平。这也一定折射出房企当下的艰难生存现状。在市场、政策的双重压力下,房企怎么办?亿小北认为,与其押注政策的宽松,不如企业把精力转向自身,以熬下去的精神、扛起来的担当,去开辟自身的坦荡前途。这是因为:

  自2016年开始,国家开始收紧政策,但只是从购房端进行调控,给房企留出了一定的空间与时间予以调整,但一些房企依然通过走“高杠杆、快周转“模式进行规模扩张,加大潜在风险。而另一批房企则开始注重经营风险,稳健发展,保持战略定力。例如中海地产,2021年上半年在房企融资难度普遍加大的背景下,其加权平均融资成本3.6%,远低于行业平均融资成本。在北京首批29宗的集中供地中,中海报名18宗(独拍16宗)并缴纳大量保证金,面对火热的现场竞拍,利润空间的收窄,鲜有举牌。在全国二次土拍整体遇冷的情况下,大举出手,斩获众多优质地块。万科在2018年就提出要“活下去”、紧抓现金流,并将回款率重点纳入销售指标,“稳”字当头,位列头部绿档房企。在2021年半年业绩报中,现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%,连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。因此,稳健发展,是房企熬过冬天的首选措施。返回搜狐,查看更多